Súčasný trend renovovania a rekonštruovania všetkého, čomu sa ešte stále dá vdýchnuť nový život, nepochybne ovplyvnil aj trh nehnuteľností. Aktuálne sa síce stavajú rodinné domy na každom využiteľnom kúsku pôdy, no aj tak sa medzi nami stále nájdu ľudia, ktorí uprednostnia kúpu staršieho domu s históriou. Máte však predstavu, do akej miery môže stúpnuť trhová hodnota takéhoto domu jeho rekonštrukciou?
Stavanie jednopodlažných bungalovov nie je ani náhodou jediným trendom súčasnosti. Viacerí ľudia sa totiž stále uchyľujú aj ku kúpe starších nehnuteľností. Pýtate sa, prečo? Z týchto starých domov totiž dýchajú história, spomienky na detstvo a v neposlednom rade výnimočná atmosféra. Navyše, vzhľadom na to, že v minulosti sa stavali predovšetkým podkrovné domy, väčšina z nich ponúka možnosť urobiť z nevyužitého podkrovia plnohodnotný a presvetlený obytný priestor. O úskaliach a eventuálnych nástrahách rekonštruovaných domov sme sa porozprávali s realitným maklérom Tomášom Dokom.
Na úvod by sme začali trošku všeobecnejšou otázkou: Vo svojej brandži ste sa určite stretli so všemožnými požiadavkami klientov. Čo všetko teda vo všeobecnosti zaujíma kupujúcich pri hľadaní domu?
Klienti majú rôzne kritériá pri výbere domu, no medzi najdôležitejšie patrí určite lokalita, stav domu a v neposlednom rade cena. Tieto tri atribúty nakoniec najviac rozhodujú aj pri cenotvorbe. Ak sú už klienti oboznámení s najpodstatnejším, nasledujú polemiky, ako vek domu, prípadne rok kolaudácie, úžitková plocha, výmera pozemku, výmera terasy, použité materiály, vykurovanie, energetický certifikát, orientácia domu, dispozícia, garáž, pivnica, zabezpečenie domu, občianska vybavenosť v blízkosti domu, financovanie alebo informácia, či na dome neviazne ťarcha.
Čo všetko musí podľa vás obsahovať rekonštrukcia, aby bola nehnuteľnosť skutočne zaujímavá a atraktívna pre klienta? Zohráva svoju úlohu v tomto prípade aj podkrovie?
Závisí to od konkrétnych požiadaviek klienta. Niekomu stačí, že v dome je nová elektrina, podlahy a okná. Iný zasa preferuje kompletnú rekonštrukciu. Z vlastnej skúsenosti však poviem, že ľahšie sa predávajú zrekonštruované domy, prípadne novostavby. Ľuďom sa v dnešnej uponáhľanej dobe veľmi nechce prerábať a radšej idú do hotového. Ak mám byť konkrétny, pokiaľ má byť rekonštrukcia zaujímavá, mali by byť vymenené strecha, podlahy, okná, zárubne, dvere, stierky, obklady, dlažby, rozvody elektriny, radiátory a sadrokartónové stropy. Často sa však stáva, že klient je hneď v inzeráte zavádzaný, že ide o kompletnú rekonštrukciu a po príchode na obhliadku zistí, že do domu musí zainvestovať bezmála ešte ďalších 10 tisíc eur, ak nie viac.
Keď už sme načrtli tému podkrovných domov, na chvíľku sa k nim ešte vrátime. Aké úskalia môžu priniesť domy s rekonštruovaným podkrovím?
Závisí to od toho, ako je podkrovie riešené. Ale vo väčšine prípadov sú najväčšou nevýhodou podkrovia „skosené“ stropy v závislosti od sklonu strechy, čo zlým dispozičným riešením môže dom priestorovo ukrátiť o dobrých pár metrov štvorcových a izby môžu pôsobiť stiesňujúco. Vhodným riešením je situovať do priestorov, kde má strecha sklon, napríklad postele, alebo tento priestor využiť na skrine, prípadne šatník.
Do akej miery môže vlastne stúpnuť trhová hodnota domu samotnou rekonštrukciou?
Ako som už vyššie spomínal, záleží to od toho, do akej miery bola rekonštrukcia vykonaná. Vo všeobecnosti je veľmi náročné to určiť. Jednoduchšie by sa to posudzovalo na konkrétnom dome, pretože do toho vstupuje množstvo dôležitých faktorov.
Stretli ste sa už niekedy pri svojej práci aj s nejakými nezmyselnými rekonštrukčnými riešeniami?
S nezmyselnými riešeniami som sa stretol skôr pri bytoch. V prípade domov som nevidel zatiaľ nič, čo by bolo obzvlášť nezvyčajné.
Čomu by sa mali podľa vás vyhnúť všetci stavitelia a investori pri rekonštrukcii starších nehnuteľností a podkroví?
Toto je skôr otázka na šikovného stavbára. Ja sa na to pozerám z pohľadu realitného makléra. Samozrejme, rekonštrukciu treba zrealizovať kvalitne, no uvedomte si jedno: Čo sa stane, ak raz budem dom predávať? Preto treba rozumne zvážiť sumu, ktorú som ochotný do rekonštrukcie vložiť, a porovnať si ju so sumou, za ktorú môžem dom predať po rekonštrukcii v danom momente. Samozrejme, ceny nehnuteľností sa neustále menia a je ťažké odhadnúť, čo bude za niekoľko rokov. Avšak, týmto aspoň predídete predraženým rekonštrukciám a nezmyselným investíciám. Keby som sa už púšťal do rekonštrukcie podkrovia, snažil by som sa z domu spraviť dve bytové jednotky, aby to bolo rentabilnejšie, čo sa týka prípadného prenajímania v budúcnosti.
Ďakujeme veľmi pekne za rozhovor. Existuje na záver niečo, čo by ste chceli odkázať našim čitateľom?
Čo už dodať? Asi len staré známe – nech sa vám v novom dobre býva. Či v zrekonštruovanom?
