S kolaudáciou sa spája ukončenie stavby alebo rekonštrukcie a už doslova hmatateľná vidina nového bývania. Patrí k nej radosť z novotou voňajúcich priestorov, ktorých čaro si budete vychutnávať, dolaďovať a zariaďovať podľa svojich snov a predstáv. Ale áno, patrí sem aj podvedomá obava, či a ako celý proces zvládnete. Prebehne hladko? Alebo sa vyskytnú prekážky? Do akej miery vážne? Prameňom obáv niekedy býva stretnutie s neochotným úradníkom, veľmi často predpoklad, že máte pred sebou zdĺhavú a náročnú administratívnu tortúru a neraz aj ťažkosti so zháňaním všetkých potrebných podkladov a dokumentov…

Či už sú emócie pri príprave kolaudácie také, alebo onaké, vždy ide o nevyhnutný proces. Kolaudácia završuje zrod novostavby aj štart ďalšej etapy v životnom cykle rekonštruovanej budovy. V zmysle platnej legislatívy je základnou podmienkou – bez nej nemožno zmeniť stavbu na bývanie a uviesť ju do legálnej prevádzky. Možno aj vy patríte medzi ľudí, ktorí túto úradnú záležitosť už nejaký čas odkladajú. Prečo sa do nej oplatí pustiť práve teraz?

Proces kolaudácie sa oplatí urýchliť zvlášť teraz – v čase, keď sa stavebná verejnosť pripravuje takmer po pol storočí na nový stavebný zákon. Zákon o výstavbe 201/2022 Z. z. síce nebude účinný od sľúbeného 1. apríla 2024, no celá stavebná legislatíva stojí pred veľkou aktualizáciou. Z vlastnej skúsenosti určite viete, že týždne letia priam nezadržateľne a všade, kam sa pohnete, natrafíte na čakacie lehoty. Ak chcete všetko stihnúť, pusťte sa do papierovania už teraz. Je najvhodnejší čas. Veď kto by si želal, aby jeho vysnívaný a pred pár rokmi legálne postavený a dokončený dom dostal zrazu nálepku „čierna stavba“? Ak máte sklony zabúdať, ak patríte k „šťastlivcom“, ktorí nech sa snažia, ako len môžu, aj tak vždy všetko riešia na poslednú chvíľu, alebo ak máte skrátka príliš veľký rešpekt pred úradmi, ponúkame vám manuál, ako si dať stavebné záležitosti raz a navždy do poriadku. Kolaudácia je totiž presne o tom. Praktickou motiváciou môžu byť aj do budúcna vyššie poplatky za úkony spojené so stavebným konaním.

Pred kolaudáciou určite zájdite na stavebný úrad. Poskytne vám zoznam dokumentov, ktoré potrebujete predložiť spolu s návrhom na kolaudáciu, resp. so žiadosťou o kolaudáciu. Napriek tomu, že internet je plný informácií, návštevu vášho, teda príslušného stavebného úradu nevynechajte. Skúsenosti z praxe hovoria, že napriek jednoznačnosti legislatívy sa v jednotlivých mestách a obciach požiadavky úradov mierne odlišujú.

Včasná komunikácia vám ušetrí nervy i čas. Pomôže vám hneď na prvýkrát podať kompletný návrh na kolaudačné rozhodnutie – so všetkými prílohami. To má následne priamy vplyv na plynutie zákonných lehôt na rozhodovanie.

Okrem základnej žiadosti sa návrh dopĺňa konkrétnymi dokumentmi vo forme príloh. Ide predovšetkým o:

Štát je pri výbere poplatkov ústretový voči vybraným zraniteľnejším skupinám obyvateľstva. Od poplatku za vydanie kolaudačného rozhodnutia na zmeny dokončených stavieb na bývanie sú oslobodení držitelia preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodcom.

Kolaudačné konanie uskutočňuje a kolaudačné rozhodnutie po jeho ukončení vydáva príslušný stavebný úrad, teda ten istý úrad, ktorý vydal stavebné povolenie.

Toto rozhodnutie zakladá právo začať stavbu užívať, povinnosť dôkladne sa o ňu starať a využívať ju len na ten účel, ktorý je pomenovaný v kolaudačnom rozhodnutí. Môže ísť aj o časť stavby, ktorá sa prístavbou, prestavbou či rekonštrukciou menila alebo v nej prebiehali udržiavacie práce, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie.

Proces vydania kolaudačného rozhodnutia je obsiahnutý v zákone č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v oddiele 7 – Užívanie stavieb, Kolaudácia stavieb – a vo vyhláške 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia tohto zákona a ktorej časová verzia je momentálne platná už len do 31. marca 2024.

Kópiu kolaudačného rozhodnutia budete potrebovať pri vybavovaní kompletnej adresy vášho nového bývania, teda listiny o určení súpisného čísla, jeho zrušení alebo zmene. Každá z týchto záležitostí sa rieši na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade. Nezaobídete sa bez neho ani pri vybavovaní zápisu novostavby alebo stavby do katastra nehnuteľností.

Kolaudačné rozhodnutie je mimoriadne dôležitý doklad. Slúži ako zásadný dôkaz pri najrôznejších súdnych sporoch o vlastníctvo. Vyžadovať ho môžu notári v prípade, ak rozhodujú o dedičstve a stavba ešte nie je zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Dôležitý je aj účel užívania stavby, ktorý je na ňom uvedený. Výborným názorným príkladom je tu vyrubovanie dane z nehnuteľností, ale vplýva aj na mnohé skutočnosti v oblasti nájmu nehnuteľnosti.

Kolaudácia je oficiálnym a úradne potvrdeným uvedením budovy do života. Uskutočniť sa môže po ukončení realizačných prác, teda v čase, keď je stavba takmer hotová a chýbajú len detaily, ktoré možno dotiahnuť aj po nasťahovaní.

Čo stavba počas kolaudácie nemusí mať?

Podmienkou kolaudácie nie je kompletné zariadenie interiéru. Tieto práce môžete dokončovať postupne, pokojne aj dlhodobo – ich realizácia, aj časová, je výsostne v rukách majiteľov domu. Možno neviete, ale počas kolaudácie stavba nemusí mať ani exteriérové tieniace prvky – rolety, žalúzie či markízy. Nie sú konštrukčným ani bezpečnostným prvkom. Keďže ide o finančne náročnejšie doplnky, obzvlášť ak budú poháňané motorom a disponovať inteligentným ovládaním, oplatí sa vedieť, že tienenie okien môžete dokončovať neskôr, prípadne na etapy. Z praktického a finančného hľadiska je len vhodné mať hotové všetky
prípravné prvky.

Môžu do kolaudácie zasahovať susedia?

Vlastníci susedných pozemkov a stavieb boli účastníkmi konania na začiatku výstavby – v procese vybavovania stavebného povolenia. Pri kolaudácii už za bežných okolností nie je dôvod na ich prizývanie do konania. Výnimkou bývajú situácie, keď počas realizácie stavby došlo k jej podstatným zmenám. Stavebný úrad má právo kolaudačné konanie prerušiť a zmenu stavby prerokovať v samostatnom konaní za účasti dotknutých susedov. Ide o dodatočné povolenie zmeny stavby, resp. o zmenu stavby pred dokončením. Možno sa oplatí vedieť, že nový stavebný zákon chce tieto postupy obmedziť a dodatočné
legalizácie zastaviť.

Do procesu kolaudácie vstupuje okrem stavebného úradu stavebník, vlastník stavby či vlastník pozemku. Preto je potrebné určiť, kto bude mať za úlohu kolaudáciu vybaviť. O vydanie kolaudačného rozhodnutia žiada stavebník a návrh predkladá stavebnému úradu, ktorý vydal stavebné povolenie na výstavbu alebo zmenu stavby.

Stavebník však nemusí byť automaticky majiteľom domu. V takom prípade sa do kolaudácie zapája vlastník objektu. Rovnaká situácia nastáva, ak stavebník alebo majiteľ rodinného domu nie je zároveň vlastníkom pozemku pod stavbou. Vtedy sa účastníkom kolaudácie stáva aj vlastník dotknutého pozemku.

Hlavnú úlohu v celom priebehu zohráva stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie. V jeho kompetenciách je aj vydanie kolaudačného rozhodnutia.

Kolaudačné konanie sa spúšťa podaním návrhu. Po doložení všetkých potrebných dokladov oznámi stavebný úrad všetkým účastníkom konania (stavebník, vlastník stavby, vlastník pozemku – často v jednej osobe), obci a dotknutým orgánom začatie kolaudačného konania. Oznámenie by ste mali dostať najneskôr 10 dní pred dátumom samotného ústneho konania, ktoré je spojené s miestnym zisťovaním, teda kontrolnou prehliadkou domu, ktorý kolaudujete.

V deň kolaudácie príde na stavbu, teda do vášho takmer hotového domu, komisia zo stavebného úradu. Priamo v ňom a potom v jeho okolí skontroluje nielen to, či je všetko dôležité skutočne zrealizované, ale aj to, či ste dodržali všetky podmienky určené územným plánom, územným rozhodnutím, stavebným povolením a projektovou dokumentáciou. Zároveň sa skúma, či stavba – tak ako je reálne zhotovená – nebude ohrozovať verejný záujem, a to najmä z hľadiska ochrany zdravia a života ľudí v nej, okolitého životného prostredia, bezpečnosti práce a bezpečnosti technických zariadení.

Stavebníkov veľmi často znepokojuje otázka, čo v prípade, ak počas výstavby došlo k zmenám predpisov. Zákon myslí aj na to. Ak v priebehu výstavby riadne povolenej budovy dôjde k zmene tých technických predpisov, podľa ktorých bola pripravovaná projektová dokumentácia, stavebný úrad žiada ich dodržanie len vtedy, ak to vyžaduje aj konkrétny predpis. Teda iba v tom prípade, pokiaľ sa ich ustanovenia vyslovene vzťahujú aj na stavby projektované a uskutočňované ešte pred ich účinnosťou a predpis
o tom hovorí.

Počas miestneho zisťovania prebehne aj ústne konanie, ktoré je poslednou príležitosťou pre všetkých účastníkov, aby vyjadrili svoje pripomienky.

Máme pre vás dobrú a zlú správu zároveň. Po získaní kolaudačného rozhodnutia si môžete vydýchnuť, ale povinnosti stavebníka sa vám ešte nekončia. Najbližšie kroky povedú opäť na príslušný obecný úrad. Skolaudovaný dom dostane pridelené súpisné číslo.

Následne, teda na základe kolaudačného rozhodnutia, prideleného súpisného čísla a geometrického plánu novostavby s výkazom výmer, požiada investor príslušný katastrálny úrad o pripísanie novostavby na parcelu, na ktorej je postavená. Po zakreslení na parcelu si môžete na katastrálnom úrade vyžiadať list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy s novými údajmi o stavbe.

Alebo na začiatku? Naozaj si môžete vydýchnuť. Získaním kolaudačného rozhodnutia a vybavením záverečných formalít a administratívnych úkonov máte v rukách doklady, ktoré povoľujú užívanie vašej nehnuteľnosti v súlade s platnou legislatívou.

Kolaudačné rozhodnutie je dokladom, že dom je bezpečný, zdravie jeho obyvateľov chránené a jeho prevádzka plne v súlade s požiadavkami na ochranu životného prostredia. To, že máte v rukách kolaudačné rozhodnutie, je zároveň zárukou, že sa vyhnete možným pokutám v stovkách eur a prípadne aj zbúraniu stavby, ktorá by mohla byť označená ako čierna. Dobre a legálne postavený a skolaudovaný dom nie je tŕňom v oku susedom a znižuje hrozbu susedských sporov, hádok, anonymných udaní… Jednoducho povedané, kolaudačné rozhodnutie je predpokladom spokojného spánku všetkých obyvateľov domu. Keď sa nad celou vecou zamyslíme, proces kolaudácie nie je až taký zložitý.