Kto je stavebný dozor a prečo je dôležitý?

Stavebný boom pokračuje – veď každá rodina potrebuje bývať. No pokračuje aj neznalosť laikov, ktorí sa chystajú postaviť si dom. Nejasno majú v rôznych otázkach. Aj v takých vážnych ako: Kto je stavebný dozor, čo robí a prečo je pre stavebníka kľúčový? Je stavebný dozor potrebný zo zákona? Prinášame vám k téme aj pohľady štyroch odborníkov.

Hlavnou úlohou stavebného dozoru je od začiatku výstavby až do jej úspešného konca hájiť najlepší záujem svojho klienta – stavebníka – ktorý si ho najal a od ktorého za to dostáva dohodnutú odmenu. Najlepším záujmom je v tomto prípade stavba zrealizovaná včas, podľa projektovej dokumentácie, kvalitne, s použitím správnych materiálov i postupov a bezpečne pre všetkých zúčastnených. A keďže investorom stavby môže byť právnická alebo aj fyzická osoba bez stavebného vzdelania, zákon ukladá, aby kontrolu nad priebehom prác zastrešoval kvalifikovaný odborník – stavebný dozor.

Osoba vykonávajúca stavebný dozor musí mať oprávnenie podložené skúškou a okrúhlou pečiatkou. Rodinné domy u nás rastú nielen vďaka svojpomocnej výstavbe realizovanej samotným stavebníkom a okruhom jeho rodiny či známych. Ešte častejšie vznikajú tak, že majiteľ budúcej novostavby si najíma partie remeselníkov a zveruje im konkrétne práce.

Kým dom dokončí, stretne sa s majstrami, ktorí sa špecializujú na najrôznejšie stavebné úseky, a tiež s väčšími či menšími firmami, ktoré mu dodajú a namontujú okná a dvere, strešné okná, svetlíky či svetlovody a postupne všetky technológie a technické zariadenia. A keďže stavebník je zväčša laik, je veľmi dôležité, aby mal poruke kompetentného zástupcu – stavebný dozor. Ten mu garantuje, že výstavba prebieha v zmysle projektu i v zmysle zákona. Stavebný dozor je potrebný aj pri rekonštrukciách, ktoré podliehajú stavebnému povoleniu.

Koľko stojí stavebný dozor

Viete, že je to jedna z najčastejších otázok, ktoré sa objavujú v diskusiách na stavebných internetových fórach? Keď si mladí ľudia plní elánu konečne vybavia hypotéku alebo s pomocou rodičov získajú stavebný pozemok, tešia sa na svoj dom a vysnívané rodinné hniezdo. A tak sa dočítate aj o ráznych názoroch, že dozor je nepotrebný prežitok a „zlodejina vnútená štátom“ – veď základom je najať si dobrých majstrov s dobrými referenciami, a tí vedia, čo majú robiť. Alebo že si len treba zohnať niekoho – ideálne z rodiny –, kto to „prikryje“ okrúhlou pečiatkou, najlepšie za 50 až 100 eur…

Podľa cenníkov dostupných aj na sociálnych sieťach je oficiálna odmena pre stavebný dozor 1 až 5 percent investičnej hodnoty projektu a odvíja sa aj od frekvencií jeho návštev na stavenisku. Môže to byť 1- až 5-tisíc eur. Zdá sa vám to veľa?

„Je podstatný rozdiel medzi dozorom, ktorého pečiatku chcete iba kvôli platným predpisom a požiadavkám stavebného úradu, no inak je pre vás nechcený „výdavok navyše“, a stavebným dozorom ako nezávislou kontrolou stavby a odborným poradcom v jednom,“ upozorňuje Karol Vereš, pracovník stavebného úradu, a pokračuje: „V druhom prípade sa cena odvíja od konkrétnych požiadaviek investora a intenzity a detailnej hĺbky dozorných návštev na stavbe. Mnoho ľudí, ktorí už majú postavené, spätne ľutuje, že ušetrili na aktívnejšom dozore. Nekvalitnú robotu niektorých „majstrov“ už niekoľkonásobne preplatili alebo jej dôsledky znášajú dodnes.“

Základný alebo radšej intenzívny?

Mnohí stavebníci v tom majú jasno: ak okrúhla pečiatka musí byť, intenzitu spolupráce treba obmedziť na najnižšiu možnú mieru. Zaplatiť nejakú stovku či dve ako základ, plus dvadsať či dvadsaťpäť eur za každú z dvoch až štyroch najnutnejších návštev, ak by sa na stavenisku vyskytol nejaký závažný problém. Ale aký by sa mal vyskytnúť? Veď majstri, čo nám idú stavať, sú šikovní…

A pozor, existuje aj ďalšia skupina pomerne naivných stavebníkov – ľudia, ktorí sú v dobrej viere presvedčení, že ak im firma stavia dom na kľúč, stavebný dozor zabezpečí sama a je už zahrnutý v cene diela. Čo na toto všetko hovorí odborník, ktorý sa stavebným dozorom živí?

„Nie som presvedčený o tom, že stačí mať dobrých odborníkov na stavbe, a vec je vyriešená. Roky vykonávam stavebný dozor a už som sa veľakrát stretol s „odborníkmi na všetko“. A nakoniec ostali investorovi oči pre plač. Stavebný dozor je pre investora. Zhotoviteľ stavby si bude sledovať predovšetkým svoju ekonomiku, často aj za cenu nekvality stavby. Také sú moje skúsenosti. Samozrejme, dôležité je taktiež mať dobrú zmluvu,“ vraví Miroslav Šumský, profesionálny stavebný dozor.

A spoliehať sa na to, že stavebný dozor bude vykonávať zhotoviteľ stavby? Bude voči sebe samému dostatočne zodpovedný a zdravo kritický? „Skôr je to tá najhoršia kombinácia. Cena za stavebný dozor rodinného domu vo výške dvoch až troch percent z ceny stavby nie je vôbec prehnaná. Treba si dohodnúť kompetencie a činnosti, ktoré bude vykonávať. Stavebník na tom môže len získať,“ dopĺňa M. Šumský.

Stavba i dozor v jednej firme?

Ako to môže dopadnúť, ak dozor predsa len vykonáva realizačná firma – teda tá istá, ktorá celý dom buduje?

Tento príbeh má, našťastie, relatívne dobrý koniec. Rozpráva ho Ladislav Dobrotka, stavebný dozor s dlhoročnou praxou, a nie kvôli chváleniu – iba s cieľom upozorniť, čo sa, žiaľ, v praxi stáva: „Majiteľka stavby ma oslovila až s konečným zúčtovaním stavby s dodávateľskou firmou. Bola v tom úplne stratená. Samozrejme, počas výstavby nemala „svojho dozora“. Hovorila si: ,Načo, veď všetko mi pokrýva firma, všetko mám na kľúč.‘ Po trojdňovom študovaní faktúr som zistil, že niektoré položky boli neoprávnené, zdvojené, nesedeli výmery, nesedel použitý materiál… S predložením opravného výkazu dodávateľ napokon súhlasil – musel, fakty nepustili. Bilancia? Takmer desaťtisíc eur zúčtovaných navyše – za nedodané alebo nezrealizované kroky! Dodávateľ súhlasil aj s opravou chýb na stavbe, tých, ktoré musel uznať, že sú očividné. Nakoniec boli všetci spokojní. No neviem povedať, či nezostalo niečo ukryté, niečo, čo sa dalo zachytiť iba v priebehu realizácie. Snáď sa už nič časom neprejaví…“

Intenzita spolupráce pri dozore

Spolupráca so stavebným dozorom môže začať ešte pred samotnou realizáciou stavby. Niektorí stavební dozorcovia môžu totiž za stanovenú odmenu riešiť aj kompletnú agendu okolo stavebného povolenia, prípojok, certifikátov a taktiež kolaudácie. Ide o tzv. inžiniering stavby. Laický stavebník nemá šancu orientovať sa v spleti predpisov, zákonov, nariadení, regulatívov a miestnych zvyklostí stavebných úradov. Zásadným argumentom je aj časové hľadisko: manažovať vlastnú stavbu, popritom riadne a plnohodnotne vykonávať svoju bežnú prácu a zabezpečovať financovanie stavby i rodiny, to tiež nie je jednoduché. Kto si tortúrou stavebného konania prešiel, vie, o čom hovoríme.

Niekedy môže stavebný dozor vykonávať priamo architekt alebo projektant, čím skĺbi do spoločnej funkcie aj autorský dozor. „Stavebný dozor nerobím často, ale ak áno, tak na svojich projektoch. Výhodou pre investora je, že má autorský a stavebný dozor naraz a v jednej cene,“ objasňuje projektant Rastislav Murgaš.

„Investor má istotu, že zostáva zachovaná správnosť projektu, a ak uvažuje o zmene materiálov – napríklad pri kúpe za výhodnejšiu cenu – projektant sa mu postará o úpravy, ktoré nenarušia pôvodnú víziu a predstavy. Odmena je vždy vecou diskusie a dohody. Podľa mňa nie je na škodu, keď je to všetko „en bloc“, teda: projekt, inžiniering, dozor, kolaudácia. Je to cesta, kedy má investor všetko pod kontrolou, môže sa venovať svojej práci a spoľahnúť sa pri dohľade nad rastúcou stavbou na odborníka,“ spresňuje R. Murgaš.

Dáte šancu zárukám a kvalite?

Argumentov odznelo veľa. Napriek tomu možno aj väčšina stavebníkov stále hľadá spôsob, ako stavebný dozor riešiť formálne a čo najlacnejšie. V jednom z komentárov na sociálnych sieťach sme sa stretli s vyhlásením, že stavebníci prepustili stavebného dozorcu, pretože pravidelne chodil na stavbu, vždy našiel nejaké chyby a zakaždým na ne upozornil, čo ich hnevalo – bol to predsa ich vysnívaný dom, prečo im teda do toho cudzí človek stále niečo hovorí…

Iným príkladom je Andrea, spolumajiteľka rozostavaného domu pri Bratislave: „Stavia nám partia remeselníkov. Stavebný dozor máme. Nie je formálny, ale skutočný. Dohodil nám ho svokor, ktorý nám veľmi pomáha. Dozor vykonáva veľmi prísny, avšak seriózny pán. Odmena je 25 eur za hodinu. Možnože tá suma je aj trochu po známosti, bežný honorár môže byť aj vyšší – aspoň máme taký pocit podľa toho, čo sme zisťovali a sondovali… Sme však spokojní. Stavebná partia vidí, že ju kontroluje človek, ktorý je znalec a veci skutočne rozumie.“

Priniesli sme vám niekoľko autentických výpovedí, pohľadov a skúseností. Je na každom, aby si formu a intenzitu dozoru zvolil sám. Určite je však vhodné poznamenať, že stavať ako úplný laik rodinný dom bez stavebného dozoru je podobné riziko, ako riešiť súdny spor, ktorý môže mať dopad na celý váš ďalší život, bez dobrého právneho zástupcu.