Na internetových stavebných fórach často prebiehajú diskusie na tému, či sa oplatí rekonštruovať starý, trebárs 60-ročný rodinný dom. Bývajú tam pripojené aj referenčné fotografie. A potom nasledujú desiatky komentárov, ktoré preberajú problematiku z každého možného uhla pohľadu. Ako to vlastne je?

Tábory odporcov a prívržencov sú rozdelené približne v pomere 60 : 40 v neprospech rekonštrukcie. Dôvod? Pre väčšinu diskutérov je nerentabilná. Lenže domy sa nerenovujú iba preto, že sa to oplatí. Veľkou témou je túžba majiteľov vytvoriť v existujúcej stavbe nové bývanie v podkroví. V prospech kompletnej renovácie starších domov hovorí aj to, že sa nachádzajú v existujúcej zástavbe s fungujúcou infraštruktúrou a že sú obkolesené mnohoročnou vegetáciou. A to je doslova nevyčísliteľné plus, pretože nič také v novej developerskej štvrti nenájdete. Čo teda taká rekonštrukcia prináša a odkiaľ vlastne začať?

Navštívte projektanta

Renovácia prízemného domu zo 60. rokov 20. storočia môže vzbudzovať rešpekt, ale čoraz viac ľudí ju vníma ako lákavý projekt a skúsenosť s veľkým potenciálom. Ako príklad poslúži štvorec 10 × 10 m, podpivničený – čo je výhoda –, so stanovou, resp. sedlovou strechou, doteraz nerekonštruovaný. Povala tu slúži na sušenie bielizne a odkladanie starého oblečenia a obuvi. Na prízemí sa nachádza 3-izbový byt. V podkroví je možné vytvoriť samostatné bývanie, napríklad pre dospelého syna, ktorý si plánuje založiť rodinu. To je vlastne dôvod renovácie stavby.

Kde začať? Samozrejme, u projektanta či architekta, ktorý to celé vymyslí a uistí nás, že spodná stavba znesie aj po statickej stránke nové zaťaženie. Pokiaľ odborník usúdi, že krokvy sú zdravé – navyše ak použijeme ľahší typ krytiny –, môžu zostať. Aké práce nás následne čakajú? Samozrejme, vybavenie stavebného povolenia. Rekonštrukcia podkrovia na obytnú časť domu nie je legálna, ak prebieha bez tohto dokumentu!

Využite grantové programy

Asi najznámejším podporným programom pri rekonštrukciách domov je v súčasnosti Plán obnovy a odolnosti SR a jeho projekt Obnov dom. Do roku 2026 bude pomáhať pri renováciách starších rodinných domov s cieľom výrazne znížiť ich energetickú náročnosť kombináciou viacerých moderných opatrení. Dotácie môžete čerpať na zateplenie, výmenu okien, tepelné čerpadlá, fotovoltické panely, solárne kolektory, tieniacu techniku, zelenú strechu a pod. Projekt sa bude otvárať a zatvárať vo viacerých etapách, takže ak ste prvú nestihli, nič sa nedeje.

Dobrou správou je, že pri projekte boli odstránené viaceré administratívne komplikácie a bariéry, ktoré mnohým stavebníkom bránili čerpať financie z tohto grantu. Zrušená je napríklad podmienka mať ako vlastník v dome, ktorý potrebujete rekonštruovať, zároveň aj trvalý pobyt.

Pri rekonštrukciách je dlhodobo žiadaný a zaujímavý aj projekt Európskeho fondu regionálneho rozvoja Zelená domácnostiam. Projekt podporuje využívanie obnoviteľných zdrojov energie. Taktiež sa cyklicky spúšťa a uzatvára.

Reálne kroky na stavenisku

Ak sa veľkosť a tvar strechy nemení, môžeme začať zhodením starej krytiny a natiahnutím membrány, teda fólie, ktorá neprepustí dažďovú vodu, ale teplý vzduch smerom nahor áno. Pokračujeme nabitím lát, prípadne plným podbitím – v závislosti od krytiny. Nasleduje nová strešná krytina, v ktorej budú osadené strešné okná s ohľadom na dispozičné riešenie obytného podkrovia.

Ak je dom zakrytý, môžeme pokračovať prácami v podstreší. Priestor medzi krokvami bude potrebné vyplniť tepelným izolantom. V súčasnosti sú masívne propagované striekané PUR peny, no niektorí odborníci sa radšej držia osvedčenej minerálnej vlny. Zatepľovať by sme však mali tak, aby sme dodržali znenie súčasnej technickej normy. Šikmá strecha so sklonom menším ako 45° musí mať tepelný odpor R ≥ 6,5 m2. K/W a so sklonom väčším ako 45° musí mať tepelný odpor R ≥ 4,4 m2. K/W.

Viac cenných rád vám poskytne odborník

Odborné poradenstvo

Otázkou zostáva, koľko a akých strešných okien zvoliť a ako ich osadiť. Rekonštrukcia je totiž výbornou príležitosťou na zaistenie optimálneho presvetlenia interiéru. Bola by škoda nevyužiť ju. Veď práve dostatok denného svetla často rozhoduje o tom, ako podkrovie pôsobí z hľadiska priestrannosti a do akej miery sa v ňom človek cíti príjemne. Veľmi jednoduchý prepočet hovorí, že na 10 m2 podlahovej plochy je potrebná plocha 1 m2 zasklenia strešného okna. Čím vyššie je okno umiestnené, tým viac svetla ponúkne. Čím nižšie je umiestnené, tým viac komfortu ponúkne používateľovi v podobe pekných výhľadov na okolie.

Náš tip:

Trh ponúka široký výber strešných okien – manuálnych alebo na diaľkové ovládanie, celodrevených alebo bielych bezúdržbových, so spodným alebo horným otváraním, klasických kyvných alebo výklopno-kyvných, ktoré sa starajú o panoramatický výhľad. Viac o správnej voľbe nájdete v platnom sprievodcovi výberom strešných okien a tieniacich prvkov.

Ľahké materiály a rozumná cena

Predpokladáme, že v podkroví sa bude robiť predovšetkým so sadrokartónom. Uzavrú sa ním podhľady a umožní vybudovať aj ľahké priečky. Vyriešiť treba kúrenie a takisto elektroinštalácie. Keďže podkrovie bude mať svoju kuchynku aj kúpeľňu a toaletu, musíme hore vyviesť studenú i teplú vodu a odpad. Ak sa budeme správať racionálne, ak nebudeme kupovať tie najdrahšie materiály a niečo dokážeme zabezpečiť aj svojpomocne, mohli by sme sa zmestiť do sumy v rozpätí 50- až 60-tisíc eur.

V porovnaní s minulými rokmi, odkedy šlo všetko výrazne nahor, to nie je málo, no odborníci sa zhodujú, že stále je to takmer najlacnejšie plnohodnotné bývanie, k akému sa mladí ľudia neraz môžu dostať. Nepotrebujú totiž budovať základy stavby, využívajú a zhodnocujú to, čo už postavil niekto pred nimi.

Takúto rekonštrukciu je možné pri dobrej organizácii prác a montážnych firiem zrealizovať za 4 až 6 mesiacov. V podkroví vznikne moderné presvetlené autonómne bývanie pre 2 až 4 ľudí.

Čo zahŕňa takáto renovácia?

  • Výmenu strešného plášťa
  • Zateplenie podkrovia
  • Osadenie strešných okien
  • Inštaláciu priečok, dverí a podláh v podkroví
  • Inštaláciu kúrenia + prípadnú renováciu celého systému
  • Inštaláciu elektrických rozvodov + prípadnú renováciu aj na prízemí
  • Revitalizáciu bytu na prízemí (podlahy, dvere, kúpeľne, kuchyňa)
  • Zateplenie fasády (v prípade kompletnej revitalizácie objektu)

Renovácia „prízemie + podkrovie“

Kvôli zjednodušeniu si vezmime identický podpivničený štvorec 10 × 10 m so stanovou, resp. sedlovou strechou – ako v predošlom príklade –, doteraz nerekonštruovaný, kde povala slúži na sušenie bielizne a ako sklad. Na prízemí sa nachádza 3-izbový byt. V príklade číslo jeden sme si povedali, čo so strechou a s podkrovím. Revitalizáciou však v takomto prípade určite prejde aj celé prízemie. Ako sa oplatí postupovať?

Kým takýto dom vôbec kúpime, mali by sme si zavolať odborníka z oblasti stavebníctva, aby nám ozrejmil, či nemá nejakú skrytú chybu, narušenú statiku alebo horizontálne hydroizolácie. Zistiť by mal aj to, v akom stave je vykurovacia sústava, vodoinštalácia a elektroinštalácia. Pokiaľ je dom takpovediac zdravý, ale doteraz nerevitalizovaný, rekonštrukciu si bude vyžadovať aj vykurovacia sústava, elektroinštalácie a určite sa budú meniť aj výplne stavebných otvorov – okná a dvere. Ak sa rozhodnete pre kúpu a rekonštrukciu, taktiež sa poobzerajte po rozbehnutých grantových projektoch štátu. Príspevky z nich vám pomôžu ušetriť peniaze a maximálne znížiť energetickú náročnosť nového bývania.

Stavbu bude treba zatepliť a s obrovskou pravdepodobnosťou bude nevyhnutné aj výrazne presvetliť a upraviť jej vnútorné dispozičné riešenie. Ak zoberieme do úvahy nákupnú cenu objektu, takouto rozsiahlou renováciou sa môžeme zdanlivo priblížiť k cene novostavby. Ale skutočne len zdanlivo, pretože s domom sme získali aj stavebnú parcelu, spevnené plochy, oplotenie a siete, čo by v prípade novostavby boli náklady navyše. A nezabúdajme ani na polohu a exkluzivitu mestskej časti, v ktorej sa renovovaný objekt nachádza.

Pár dobrých rád na záver

  • Začať by sme mali vždy poradou s odborníkom, ktorý stav nehnuteľnosti posúdi a aspoň orientačne povie, čo bude treba spraviť a koľko to bude stáť.
  • Niekedy je možno lepšie kúpiť lacnejší spustnutý dom než obývaný a drahší, keďže 60-ročný dom bude aj tak potrebovať kompletnú rekonštrukciu.
  • V každom prípade je dobré mať poruke odborníka, s ktorým budeme môcť konzultovať postup prác. Najlepšie je najať si stavebný dozor.
  • Špecializované a vysoko odborné práce by mali robiť zásadne odborníci. Pokiaľ je na streche použitý azbest, ten môžu likvidovať len certifikované firmy.
  • V prípade strešných okien orientovaných na slnečné strany pamätajme na potrebu kvalitného exteriérového tienenia, aby sa krásne presvetlený interiér v podstreší neprehrieval.
  • Na takúto investičnú akciu si vopred zožeňme peniaze (hypotéku), aby sa rekonštrukcia zbytočne nenatiahla. Dobre manažovaná rekonštrukcia so zaobstaranými finančnými zdrojmi sa dá zvládnuť v priebehu necelého roka.
  • Častou otázkou býva, či sa dá renovácia objektu riešiť aj na etapy. Samozrejme, je to možné. Jeden rok sa môže riešiť strecha a interiéry jedného podlažia, druhý rok interiéry ďalšieho podlažia a zateplenie fasády.