Počas minulého roka oficiálne uzrel svetlo sveta úplne nový, dlhoočakávaný zákon o výstavbe. Hoci to znie neuveriteľne, nové paragrafy nahradia terajší stavebný zákon, ktorý vznikol takmer pred 50 rokmi!

Na rovinu treba povedať, že súčasný stav je dávno neudržateľný. Procesy rozhodovania sú zložité, konania sa vlečú a kritici sa netaja tým, že každá samospráva si zákon z roku 1976 vykladá po svojom. Niekde sa viac ustupuje voličom, inde záujmom developerov. Alebo sa malým či veľkým investorom kladú úplne zbytočné prekážky. Aký je výsledok? Neprimerane dlhé rozhodovacie lehoty a s nimi aj priestor na korupciu. Od začiatku apríla 2024 nadobudne účinnosť nová stavebná legislatíva. Viete, čo všetko sa zmení?

Bude dobrý alebo zlý?

Faktom je, že ulahodiť nemožno každému. Nový stavebný zákon prinesie množstvo pozitív, no ozývajú sa aj hlasy, že najviac bude vyhovovať developerom, ktorí majú dostatok prostriedkov na to, aby sa v predstihu zorientovali v nových pravidlách a začali efektívne pretláčať svoje záujmy. Iné hlasy upozorňujú na to, že nový zákon v nedostatočnej miere reaguje na naliehavé otázky plánovania klimaticky funkčnej zelene.

Dlhodobo bez odozvy sú aj volania po jednoznačných pravidlách budovania záhrad na malých pozemkoch. Výška plotov, hustota výsadby či prípustná výška drevín na hraniciach so susedmi trápi mnoho individuálnych stavebníkov rodinných domov a je žriedlom konfliktov, napríklad vzhľadom na prílišné tienenie. V tomto smere môžu určovať regulatívy obce a mestá, no ani zďaleka to všetky nerobia. Ďalšími veľkými témami je zadržiavanie dažďovej vlahy v novovznikajúcich zástavbách, ale napríklad i definovanie pravidiel výstavby tak, aby sa pri osadzovaní nových domov na parcely rátalo s maximálne efektívnym využívaním zariadení na výrobu energií z obnoviteľných zdrojov.

V každom prípade, pozitívne očakávania prevyšujú negatívne. V nasledujúcich riadkoch sa pozrieme na to, čo zaujímavé prinesie nový zákon o výstavbe bežnej stavebnej verejnosti.

Vedeli ste?

Dosluhujúci stavebný zákon bol prijatý ešte v časoch reálneho socializmu (1976). Po dlhých a zložitých prípravách bol 12. januára 2022 prijatý nový. Účinnosť mal nadobudnúť 1. januára 2023, avšak vzhľadom na nutnosť zavedenia nového informačného systému, ako aj ďalšie okolnosti sa do praxe dostane až 1. apríla 2024. To isté platí o novom zákone o územnom plánovaní, ktorý so stavebným úzko súvisí.

Benefity pre bežného stavebníka

Cieľom predkladateľov zákona bolo zjednodušiť, sprehľadniť a v neposlednom rade zrýchliť stavebné konania. S tým súvisí viacero zásadných noviniek. Zákon má 66 paragrafov s množstvom ustanovení, avšak my vám zosumarizujeme zmysel tých najpodstatnejších:

    Zjednodušenie povoľovacieho procesu

    Proces získania stavebného povolenia trvá na Slovensku v priemere 300 dní! Schválené zmeny majú ambíciu skresať vybavovanie a čakanie na minimum, približne na 40 dní. Nový zákon totiž ruší viacstupňovosť konania a pôvodné stavebné a územné konanie – plus prípadné posudzovanie vplyvu na životné prostredie – nahradí jediným rozhodnutím o stavebnom zámere. Vydané rozhodnutie bude zároveň overením projektu stavby, takže umožní stavebníkovi rovno začať s výstavbou.

    Elektronizácia konania a digitalizácia dát

    Po spustení nového informačného systému Urbion bude stavebník (alebo ním poverený projektant) komunikovať so stavebným úradom elektronickou formou. Projektant vypracuje stavebný návrh na základe zmluvného vzťahu so stavebníkom a v jeho mene v informačnom systéme. Ten ho automaticky posúdi a zverejní pre všetky dotknuté strany na vyjadrenie. Toto všetko prebehne digitálne – cez osobný počítač alebo smartfón. Vydaniu rozhodnutia bude predchádzať takisto digitálna komunikácia so všetkými dotknutými (štátna správa, obec, právnické osoby, majitelia susedných stavieb a pozemkov…). Všetky konania sa budú viesť prehľadne – elektronicky – v informačnom systéme.

    Prenos kompetencií

    Aby sa veci urýchlili a dostali na rýdzo odbornú platformu, dôjde k prinavráteniu prenesených kompetencií z obcí späť na štát. Súčasťou tejto zmeny je vznik centrálneho úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Ten si preberie kompetencie terajších stavebných úradov obcí a stavebník (resp. ním poverený projektant) s ním bude komunikovať elektronickou formou.

    Vedeli ste?

    Od 1. apríla 2024 nadobudne účinnosť aj benefit „raz a dosť“. V praxi to má znamenať, že ak už štát bude disponovať informáciami a dátami, ktoré súvisia so stavebníkovým konaním, nebude ich od neho opätovne žiadať a on ich nebude musieť znovu dokladať a preukazovať.

    A čo postihy?

    Aj v prípade postihov prináša nový stavebný zákon zmeny. Najžiadanejšou a najočakávanejšou novinkou má byť funkčná stratégia boja proti tzv. čiernym stavbám. Cieľom je definitívne odradiť individuálnych aj väčších stavebníkov, aby sa púšťali do stavebných prác bez potrebných povolení. Neraz až bezohľadná výstavba je problém, ktorého riešenie si na Slovensku žiadajú všetci – inštitúcie, odborníci i laická verejnosť. Čo sa teda zmení?

    Rozšírená prax postaviť dom či inú budovu a potom ju – hoci aj s prípadnou, avšak podľa súčasnej legislatívy stále znesiteľnou pokutou – dodatočne legalizovať, dostane stopku. Práve takto vznikali neprehľadné a dlhoročné procesy, ktoré okrem iného znižovali autoritu doteraz platného zákona i príslušných orgánov štátnej moci a samosprávy. Nová úpravanebude poznať tzv. dodatočnú legalizáciu stavieb. Nelegálne postavené objekty nebude možné napojiť na elektrinu ani vodovod. Úrad územného plánovania a výstavby bude môcť dať na náklady vlastníka nelegálnu stavbu odstrániť/zbúrať a takisto bude možné rozhodnúť o jej prepadnutí do vlastníctva štátu.

    Zmeny v súvisiacom zákone

    Ako vidno, niektoré zmeny v zákone o výstavbe budú skutočne zásadné. Skrátenie rozhodovacích procesov, elektronizácia a digitalizácia majú priniesť novú kvalitu. Súvisiaci zákon o územnom plánovaní, ktorý takisto nadobudne účinnosť 1. apríla 2024, má tiež priniesť najmä zníženie administratívnej záťaže a profesionalizáciu štátnej správy, avšak súčasne aj posilniť výskum a výkon v oblasti územného plánovania. Ako?

    • Územné plánovanie sa stane základným inštitútom jednotnej metodiky, podľa ktorej si obce a mestá budú plánovať rozvoj na svojom území.
    • Elektronizácia zabezpečí tak ako v prípade stavebného zákona kompletný prechod na nový informačný systém územného plánovania a výstavby (Urbion).
    • Súvisiace kompetencie prejdú na nový úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Jeho úlohou bude pôsobiť ako koordinátor jednotného postupu územného plánovania.

    A čo drobné stavby?

    Systém zjednodušeného povoľovania výstavby, teda tzv. ohláška, zostane pre niektoré vybrané kategórie stavieb v novom zákone zachovaný. Ohláseniu budú podliehať drobné stavebné práce pri rekonštrukcii domu (napríklad výmena okien) a tzv. drobné stavby. Predkladatelia sľubujú, že pôjde o úplne jednoduchý administratívny postup. Stavebný úrad vydá stavebníkovi na základe jeho oznámenia potvrdenie o ohlásení stavby – samozrejme, za zákonom stanovených podmienok. Všetko teda nasvedčuje tomu, že výsledkom bude racionalizácia administratívnych procesov.

    To podstatné pre bežného stavebníka ešte raz:

    • Nový zákon vzhľadom na zásadné zmeny nadobudne účinnosť 1. apríla 2024.
    • Stavebné konania, ktoré nebudú ukončené do 31. marca 2024, budú posudzované už podľa nového zákona.
    • Na základe digitalizácie a elektronizácie konaní sa dĺžka konaní skráti maximálne na 40 dní a celý proces bude možné sledovať na internete.
    • Kompetencie obcí v stavebnom konaní prechádzajú späť na štát.
    • Vznikne centrálny orgán štátnej správy s názvom Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.
    • Zmeny majú ambíciu odbúrať prebytočnú administratívu. Z doterajšieho celkového počtu 84 administratívnych procesov zostane 13.
    • Bežný stavebník v strednom a zrelom veku (nie mladý dospelý, ktorý už rástol s mobilom a počítačovými technológiami) môže mať spočiatku dojem, že veci sa skomplikujú, avšak digitalizácia prinesie efektivitu a transparentnosť.
    • V komunikácii v systéme Urbion zastúpi stavebníka poverený projektant.
    • Zmeny majú za cieľ aj zvýšenie zodpovednosti projektantov za konkrétne stavby.