Mýty a fakty o financovaní rekonštrukcie

Má zmysel kúpiť a rekonštruovať starší rodinný dom, alebo je finančne výhodnejšie pustiť sa do novostavby? Problematika renovácií je omnoho zložitejšia, než sa zdá. Svedčia o tom aj rôzne mýty, ktoré o rekonštrukcii starších objektov kolujú. Pozrime sa teda na túto tému trochu bližšie. 

Kedy a prečo pristupujeme k rekonštrukcii objektu?

To, že dom stačí len udržiavať, je iba mýtus. Po čase treba každý objekt rekonštruovať. Už len vlastnenie a obývanie rodinného domu nás stavia pred nutnosť čiastkových alebo aj zásadnejších opráv či vylepšení. Napríklad, pred 25 rokmi nebol vtedajší stavebný zákon taký prísny ako dnes, a tak stavebníci nezatepľovali obvodové plášte budov. Tí, ktorí dnes nechcú kúriť „do oblakov“, nutne pristupujú k zatepleniu obvodového plášťa, stropov a podláh, výmene okien, ale aj k rekonštrukcii vykurovacej sústavy.  

Ak si kúpime 30–, 40– alebo 50-ročný dom, ktorý je v tzv. pôvodnom stave, budeme postavení pred skutočnosť, že ku kúpnej cene treba pripočítať aj náklady na rekonštrukciu objektu. Medzi obľúbené mýty patrí názor, že financovanie rekonštrukcie asi 60-ročného domu môže byť také nákladné, že lepšie je objekt zbúrať a stavať odznova. Naopak, iní zase veria mýtu, že financovanie rekonštrukcie je banálna záležitosť, pretože niet takej stavebnej činnosti, ktorú by nezvládli sami. Faktom ale zostáva, že na mnohé práce je potrebné zavolať odborníkov, dokonca s certifikátom. Napríklad, keď sa potrebujete zbaviť starej azbestocementovej strešnej krytiny. 

Pohľad finančníka

Pri strohej kalkulácii nám môže vyjsť, že sa oplatí ísť do novostavby. Kúpime si pozemok, necháme si postaviť krásny nový dom a minimálne 15 rokov nás nečakajú žiadne zásadné investície do objektu ako takého. Starší dom si, naopak, bude pýtať peniaze nielen do prvotnej rekonštrukcie, ale aj do neskorších opráv. Aby sme však videli veci v širších súvislostiach, o stanovisko sme požiadali človeka, ktorý sa viac ako 10 rokov pohybuje v oblasti financovania stavania a bývania. Odpovedal nám Mário Polóny, finančný poradca spoločnosti Fispro: 

M. Polóny: Odpoveď na otázku, čo sa viac oplatí, nie je taká jednoznačná, ako by sa na prvý pohľad zdalo. Niekto chce ísť do rekonštrukcie nevhodného staršieho domu len preto, lebo si myslí, že na novostavbu nemá. Iný zase nejde do rekonštrukcie pekného domu preto, lebo je presvedčený, že by na nej prerobil. Ako to vlastne je? Pri novostavbe riešime nielen financovanie kúpy parcely a výstavby domu, ale aj oplotenia pozemku a jeho zušľachtenie (múriky, terasy, prístrešky, chodníky, výsadba a pod.), čo môže predstavovať aj 25-tisíc EUR navyše. Ak kupujeme starší objekt, v cene je už zhodnotený oplotený pozemok s existujúcimi drobnými stavbami a jestvujúcou vegetáciou.

Skúsme to dať do nejakých čísel.

M. Polóny: Nech je cena stavebného pozemku pri okresnom mestečku približne 40-tisíc EUR. Siete, prípojky, poplatky a projekty vás môžu vyjsť asi 5-tisíc. Novostavba rodinného domu s úžitkovou plochou 100 m² môže stáť 90-tisíc EUR. Už spomenutá úprava a oplotenie exteriéru (ktoré sa však môže diať aj postupne) si vypýta 25-tisíc EUR. Takže novostavba si spolu vyžiada plus-mínus 160-tisíc EUR. V tom istom mestečku alebo na predmestí môžeme kúpiť 50-ročný, podobne veľký dom v pôvodnom stave na podobne veľkej parcele za približne 130-tisíc. Malá rekonštrukcia môže vyjsť na 30-tisíc EUR, väčšia však aj na 60-tisíc EUR. V konečnom súčte môže teda vyjsť kúpa + rekonštrukcia drahšie aj o 15 až 20 % ako novostavba, najmä, ak sme trochu náročnejší, alebo sa, nebodaj, objavia nejaké nečakané „prekvapenia“.

Rekonštrukcia je teda menej výhodná?

M. Polóny: Iba ak by sme sa na vec pozerali len cez peniaze. Starší domček však môže mať úplne inú pridanú hodnotu. Tichá štvrť. Infraštruktúra, ktorá pri developerskej štvrti spravidla absentuje. Stavba môže byť neďaleko od centra, resp. historicky zaujímavej lokality alebo lesoparku…

Čo teda pokladáte za ideálny prípad?

M. Polóny: Keď sa skĺbia predstavy investora s kvalitou bývania, pričom investícia sa napokon prejaví ako výhodná. Uvediem jeden konkrétny prípad: Pár v stredných rokoch hľadal a po čase aj našiel stavebný pozemok podľa svojich predstáv. Išlo o parcelu v peknej podhorskej obci, ktorej cena bola ani nie štvrtinová v porovnaní s cenou parciel bližšie k okresnému mestu. V cene parcely boli nielen všetky inžinierske siete, pekná záhrada, ale navyše aj 80-ročný domček, síce naoko schátraný, avšak so zdravými múrmi, suchou pivnicou a dokonca 10 rokov po sanácii krovu a krytiny. Bol to taký milý príklad peknej vidieckej medzivojnovej architektúry s dvomi okienkami do ulice. 

Kompletne ho zrekonštruovali a spravili k nemu súčasnú prístavbu. Výsledok? Pekné, kvalitné bývanie v existujúcej obytnej štvrti, ktoré investorov nevyšlo drahšie ako kompletná novostavba s tou istou výmerou. Možno trochu preženiem, ale čím je ten dom v opticky „horšom kabáte“, tým lepšie pre kupujúceho, pretože aj keby bol ten dom v „lepšom“ stave, a teda drahší, pri komplexnej rekonštrukcii aj tak treba meniť káble, rozvody, okná, omietky, dlažby, obklady či sanitu – jednoducho všetko. A v neposlednom rade v týchto starších domčekoch je skvelá možnosť vytvoriť romantické obytné podkrovie. 

Na čo si dať pozor?

Financovanie rekonštrukcie môže mať zmysel. Treba len trochu dlhšie hľadať vhodný objekt, ktorý bude spĺňať naše predstavy. Zároveň však musíme byť obozretní. Najčastejšou príčinou neskoršieho sklamania býva, že sa necháme očariť okolím, parcelou, okrasnou záhradou či romantickým vzhľadom nehnuteľnosti a podceníme fakt, že stavbu treba nechať posúdiť v prvom rade stavebnému odborníkovi.  

Naoko pekné staršie stavby mávajú občas podmáčané pivnice, zatečené podkrovia, narušené alebo dokonca absentujúce izolácie. Len odborník nám povie či bude nutná výmena krytiny a či s krytinou bude treba riešiť aj krov. To isté sa týka aj podláh. Je viac než pravdepodobné, že pri stavbách starších ako 60 rokov bude treba nielen odstrániť podlahy (dlážky), ale aj odkopať zem a položiť novú hydroizoláciu, podlahy tepelne odizolovať, najmä, ak mienime objekt využívať na celoročné trvalé bývanie. Ak si myslíte, že doteraz dobré (postačujúce) bude dobré aj ďalších 50 rokov, je to mýtus.