Ako financovať rekonštrukciu

Sú ľudia, ktorí budú tvrdiť, že do prerábky starého domu by nikdy nešli, pretože je to absolútne nerentabilné. Avšak, rekonštrukcie majú veľa pozitív a môžete ich financovať podobnými spôsobmi, ako akúkoľvek novostavbu.  

Na úvod treba podotknúť, že nie je rekonštrukcia ako rekonštrukcia. Rovnako je pravda, že každý investor nemusí riešiť iba nové bývanie. Do hry často vstupujú aj iné faktory, ako napríklad ideálna lokalita, úspora nákladov na bývanie či mimoriadny genius loci. Môžeme vlastniť 30-ročný rodinný dom, ktorý si bude pýtať istú modernizáciu, resp. údržbu alebo zateplenie. Alebo môžeme vlastniť dom s nevyužitým podkrovím a rozhodneme sa, že 25-ročnému synovi (ktorý nejaví ambíciu odsťahovať sa) vytvoríme samostatnú bytovú jednotku. A to si bude vyžadovať rekonštrukciu podkrovia. Možností rekonštrukcie je viacero. A rôznorodé sú aj možnosti financovania.

Aké sú možnosti financovania a ako je to so zadlžovaním Slovákov?

Tým najjednoduchším spôsobom financovania rekonštrukcie sú vlastné peniaze. Úspory, dedičstvo, dar, predaj inej nehnuteľnosti… Kto nemá vlastný kapitál, musí si požičať. Keďže požičať si peniaze je u nás pomerne jednoduché, Slováci sa čím ďalej, tým viac zadlžujú. Národná banka Slovenska sa v ostatných rokoch, samozrejme, snaží tento rastúci trend rozumným spôsobom regulovať. Aj preto banky postupne zavádzali niektoré reštrikcie, ktoré majú oklieštiť možnosti čerpania úverov, a tak zadlžovanie slovenských domácností spomaliť.

Marko Polóny, finančný poradca spoločnosti FISPRO, vysvetľuje: „Úverové zaťaženie slovenských domácností sa neúmerne zvýšilo. A neustále rastie. Avšak, ak sa na vec pozrieme z opačného konca, Slováci si berú úvery predovšetkým na riešenie svojho bývania. Domy a byty odtiaľto nikto neodvezie, budú tu stáť aj naďalej. Po 30 rokoch sa stávajú ich majiteľmi, takže sa dá v podstate povedať, že svoje peniaze si vlastne – celkom rozumne – ukladajú do nehnuteľností. Ak sledujeme trend rastu cien nehnuteľností, určite to budú dobre zhodnotené investície. Samozrejme, nielen čo sa týka nákupu, ale aj revitalizácie týchto objektov.“

Výhodné verzus nevýhodné

Pokiaľ sa rozhodneme pre rekonštrukciu a nemáme dostatok vlastných zdrojov, máme na výber niekoľko možností, ako si požičať. Odborníci rozdeľujú úvery najmä na výhodné a nevýhodné. „Z úverov, ktoré poskytujú banky, sú jednoznačne najvýhodnejšie hypotekárne úvery, ktoré vieme v súčasnosti dostať za istých okolností aj s úrokovou sadzbou pod 1 %. Menej výhodné – z pohľadu klienta – je čerpanie úveru cez stavebné sporenie, kde úročenie môže byť 4 až 6 %. Absolútne nevýhodné sú pre klienta spotrebné úvery, kde môže byť ročná úroková miera 10 % a nezriedka aj viac,“ hovorí Marko Polóny a dodáva, že existujú situácie, keď sa nevyhneme ani spotrebnému úveru, pretože ten je absolútne najdostupnejší. Ak sme už však nútení po ňom siahnuť, treba sa ho potom čo najrýchlejšie „zbaviť“.

„Je tu ešte jeden príklad zaujímavého úveru – a ním je mladomanželská pôžička, ktorú poskytuje Štátny fond rozvoja bývania. Je to, podobne ako hypotéka, mimoriadne výhodný úver, dokonca má aj rôzne bonusy (napríklad mínus 2000 EUR pri narodení dieťaťa), ale na rozdiel od iných úverov tu musia byť žiadatelia manželmi, sú limitované vekom do 35 rokov a podobne. Môžeme si položiť otázku, prečo siahame aj po tých nevýhodných úveroch, ak sú na trhu omnoho výhodnejšie finančné produkty. Toto súvisí na jednej strane s masívnou reklamou na rôzne typy spotrebných úverov, ktorou sme neustále masírovaní, no a na druhej strane s priam žalostnou finančnou gramotnosťou nášho obyvateľstva,“ dodáva Marko Polóny.

Urobme si poriadok v pojmoch

• Hypotekárny úver je taký úver, pri ktorom zakladáme nehnuteľnosť. Nemusí to byť nevyhnutne naša nehnuteľnosť. Jej založením dostáva banka pomerne silnú zábezpeku, a tak aj poskytuje pomerne dobré podmienky, keďže svoje riziko má kvalitne vykryté. Za priaznivých podmienok sa dá získať hypotekárny úver s ročnou úrokovou sadzbou okolo 1 %. Banka poskytuje úver maximálne vo výške 80 % z ceny založenej nehnuteľnosti, takže v prípade potreby je dobré mať po ruke aj iné zdroje.
• Medziúver stavebného sporenia je menej výhodný, s ročnou úrokovou sadzbou od 4 do 6 %. Je však ideálny práve na vykrytie chýbajúcich zdrojov, ku ktorým sa nedostaneme prostredníctvom hypotekárneho úveru. Stavebné sporenie si môžeme založiť kedykoľvek, aj 10 rokov dopredu, aby sme pri riešení bývania už mali v zásobe určité nasporené finančné zdroje.
• Spotrebný úver je pomerne ľahko dostupný, ale pozor! Čím ľahšie sa dá získať, tým viac ho preplatíme. Na spotrebný úver nemusí byť zlé kúpiť práčku, chladničku či televízor, ak sa nám práve pokazili, určite však nie je výhodné riešiť takto otázky spojené s kúpou či rekonštrukciou nehnuteľnosti. Úročené sú spravidla viac ako 10 percentami. Pokiaľ predsa len čerpáme spotrebný úver, je dobré ho čím skôr splatiť.
• Mladomanželská pôžička je úver zo Štátneho fondu podpory bývania. Úroková sadzba je 1, resp. 2 percentá. Má viac obmedzujúcich limitov ako hypotéka, ale pokiaľ tieto limity spĺňame, je mimoriadne výhodná a do sumy 30 000 EUR môžeme čerpať až 100 % ceny z nákladov na rekonštrukciu bytu (v bytovom i rodinnom dome).