V posledných dekádach naše mestá opekneli. Najmä historické centrá. Po obnovách lákajú turistov a domácich na prechádzky i posedenia na terasách kaviarní a reštaurácií. No nie všade sa všetko podarilo. Mnohé domy pustnú ďalej a niektorým samosprávam dochádza trpezlivosť. Ak sa krásny a vzácny dom pred očami mení na ruinu a majitelia mu nepodávajú záchrannú ruku, mesto môže vyrubiť daň z chátrania.
Asi nikto nepoprie, že rok 1989 bol zlomový aj z hľadiska architektúry. Mnohé mestá po ňom začali nachádzať svoju stratenú krásu. Veď najmä historické jadrá dovtedy akoby nemali majiteľa, láskavého správcu či aspoň rozumného hospodára. Doslova akoby nikomu nepatrili. Boli to až noví, resp. staronoví vlastníci, kto začal brať osudy ošarpaných objektov do vlastných rúk. Niektorí to zvládli ukážkovo, niektorí špekulatívne, niektorí vôbec.
Na Slovensku stále zostáva veľmi veľa budov, ktoré viditeľne pustnú. A nielenže špatia ulice, ale aj znepríjemňujú, ba až ohrozujú životy susedných budov, ich obyvateľov i bežných okoloidúcich. Niektoré samosprávy sa preto rozhodli povedať dosť. Hľadajú riešenia, ako presvedčiť majiteľov zanedbaných objektov, aby začali konať. Desaťnásobne vyššia daň z nehnuteľností nemá byť v tomto prípade trestom. Je to ťah, ktorým apelujú na vlastníkov, že domom treba čo najskôr „vrátiť život“.
Prečo sa staré a vzácne domy rozpadávajú?
Obrovským problémom sú často nevyjasnené vlastnícke vzťahy. V reštitúciách po roku 1989 mohli objekt získať viacerí potomkovia. Tí dnes už majú svojich potomkov a niektorí z nich môžu predaj, prevod alebo rekonštrukciu blokovať. Ojedinelé nie sú ani prípady, keď sa o vlastnícke práva potenciálni majitelia ešte stále sporia. Ak ide o väčšie objekty, ktorých majiteľmi sú právnické osoby, môže byť príčinou insolventnosť.
A potom sú tu nedostavané objekty. Ich výstavba sa v istom štádiu zasekla a odvtedy už len upadávajú. Niektoré aj desaťročia. A aby sme neukazovali prstom len na individuálnych stavebníkov, aj štát sa pustil do stavieb, ktoré zostali nedokončené a pomaly sa rozpadávajú. Za každým domom, ktorý sa ocitol na hranici rozsypania, môže byť iný príbeh – pozadie, ktoré je niekedy komplikovanejšie, než by si ktokoľvek myslel.
Má teda význam uvaliť na nejaký subjekt 10-násobne vyššiu daň, ak vieme, že nie je dostatočne solventný, aby sa o svoj majetok postaral? Odpoveď je áno – za predpokladu, že takáto daň dokáže reálnych vlastníkov rozhýbať k činu. Aj keby ním bolo nakoniec rozhodnutie – ak už naozaj nič iné – zbaviť sa problémového majetku a predať ho niekomu, kto vie, čo s takouto stavbou robiť, a kto má možnosti vhodne ju opraviť.
Parcela so starým domom
Ema a Leo majú takúto skúsenosť. Boli klasickým párom po päťdesiatke a bývali v 4-izbovom byte na sídlisku. Emine kamarátky sa jedna po druhej vytratili do rodinných domov v rôznych developerských lokalitách v tesnej blízkosti mesta. Aj Ema túžila po rodinnom dome. Deti sa rozleteli po Slovensku a bola by rada, keby sa k nej s vnúčatami cez víkendy a na prázdniny vracali do domu s veľkou záhradou – tak ako to kedysi ako dieťa zažila ona sama u svojej starkej.
Lenže Leo sa celý život pohyboval v stavebníctve a predstava novostavby v developerskej štvrti ho akosi nenadchýnala. Uprednostnil by domček niekde, kde už dávno stoja aj iné domy, veľké stromy, kde je zabehnutá infraštruktúra, ale zároveň pokoj.
Pred necelými 10 rokmi sa 5- až 6-árové parcely v regióne hornej Nitry predávali približne za 30-tisíc eur. Leo však začal hľadať na vidieku. Realitná maklérka mu ukázala spustnutý 78-ročný rodinný dom v dedinke vzdialenej 25 km od ich bydliska. Dom bol ošarpaný, ale stál na peknom 23-árovom pozemku. Cena? V tom čase 25-tisíc eur. V danej obci bol napriek tomu nepredajný – miestni o rekonštrukciu podobných objektov záujem nemali a zbúranie by si vyžiadalo ďalšie náklady.
Leo si pri pohľade na domček ihneď vybavil Španiu Dolinu – historickú a unikátnu slovenskú obec, ktorá má späť svoju krásu vďaka chalupárom, ktorí ju revitalizovali. Skrátka, poskočilo mu srdce. V jeho prípade išlo naozaj o ošumelý dom, ale postavený v štýle medzivojnovej vidieckej architektúry. Neboli na ňom vykonané žiadne necitlivé zásahy, bol z pálenej tehly, dokonca mal relatívne novú strechu.
„Tu by sa dalo niečo vymyslieť,“ hovoril Leo najskôr sám sebe a potom si prizval na pomoc architekta i skúseného stavbára. Aj od nich chcel počuť, či rekonštrukcia a prípadná dostavba domu z roku 1937 je vôbec reálna. Zašiel aj na obecný úrad, aby zistil, či neexistujú nejaké zásadné prekážky. „Na úrade mi povedali, že prekážky nie sú žiadne, že iba uvítajú, ak s domom, ktorý celé roky chátra pri hlavnej ceste, niečo spravím. A čím skôr, tým lepšie,“ spomína si Leo.
Náš tip:
So zafinancovaním obnovy starších rodinných domov už pomáha aj očakávaný Plán obnovy a odolnosti Slovenska. Pomocná ruka sa podáva majiteľom rodinných domov, ktoré boli skolaudované pred 1. januárom 2013, a cieľom rekonštrukcie je zároveň aj energetická úspora. Napríklad kombináciou výmeny okien so zateplením a s inštaláciou technológií, ktoré pracujú s obnoviteľnými zdrojmi energie.
Cenné rady o zateplení a výmene okien od odborníka.
Získajte konzultáciuSamosprávam dochádza trpezlivosť
Domov, akému dali šancu Ema s Leom, sú po Slovensku tisíce. Špatia hlavné ulice, dôležité obytné štvrte, pešie zóny. Asi preto niektoré mestské a obecné zastupiteľstvá siahajú po reštriktívnych opatreniach a skúšajú zdvihnúť dane z takýchto nehnuteľností.
V krajskom meste Nitre je štandardná ročná daň na stavbu na bývanie 0,465 eura/m2 a na stavbu na podnikanie 4,65 eura/m2. Pri spustnutých budovách na bývanie bude mesto vyberať 4,65 eura/m2 a pri pustnúcich budovách na podnikanie až 46,5 eura/m2. Krajské mesto Trnava vyberá za bežné stavby na bývanie 1 euro/m2 za rok a za stavby na ostatné podnikanie 5 eur/m2 za rok. Za schátrané stavby sa už mestské zastupiteľstvo rozhodlo vyberať 10 eur/m2 za rok a za schátrané stavby na ostatné podnikanie až 50 eur/m2 za rok. To všetko s účinnosťou od januára tohto roka.
K podobným opatreniam sa chcú pridať aj ďalšie mestá. Je možné, že osud zanedbaných stavieb sa konečne pohne správnym smerom. Možno je za týmto navonok striktne úradným opatrením aj nevypovedaná túžba dostať pulzujúci život do oblastí a na miesta, kde sa ešte pred niekoľkými dekádami prirodzene nachádzal. Alebo spomaliť bezbrehú novú výstavbu, rozťahovanie obcí a miest do úrodných polí, lesov a viníc a zastaviť vyprázdňovanie ich centier. Ak je to slepá ulička, ktorá opäť nič nevyrieši, obce či mestá si trochu vylepšia rozpočet.
Starý dom s novým životom
Pýtate sa, akou cestou prešiel Leov dom? Skúsený stavbár potvrdil, že objekt nemá žiadne zásadné poruchy, no je nutné urobiť niektoré opatrenia. Prisľúbil pomoc s výberom materiálu i odbornými radami. Skúsenosti poskytol aj architekt Rastislav Murgaš. Ema s Leom absolvovali s oboma znalcami veľa sedení, kým dospeli k finálnemu riešeniu.
Obytná plocha starého domu bola len 60 m2, čo bolo menej než rozloha ich panelákového bytu. Ako naložiť s takouto výmerou? Dorobiť izby v podkroví starého domu a prestať koketovať s túžbou po novostavbe? Alebo starý dom len zvonku kozmeticky upraviť a zachovať ho ako doplnkový objekt k budúcej novostavbe?
S najlepším nápadom prišiel architekt. Vychádzal z Eminej túžby vziať si k sebe 78-ročnú mamu a ponúkol zaujímavé riešenie: zo starého domčeka vznikne kompletne zrevitalizovaný, úplne bezbariérový gazdovský domček pre babku. A tiež pre návštevy. A zhruba 40 m za ním, trochu hlbšie v záhrade, ale nie príliš ďaleko, pribudne samostatne stojaci prízemný dom pre Emu a Lea. Tak budú bývať všetci spolu, ale každý bude mať svoje súkromie. „A než sa nakreslil a schválil projekt nového domu, rozbehla sa rekonštrukcia starého,“ dodáva Leo.
Remeselná práca pre šikovných majstrov
Do práce na interiéroch sa pustila dvojica majstrov živnostníkov. Dispozícia pôvodne 2-traktového domu bola zmenená na 3-traktovú. Do domu bola privedená voda, dostal kompletné hygienické zázemie, nové izolácie, elektroinštalácie aj podlahové kúrenie. Pôvodné „kastlíkové“ okná boli nahradené replikami s izolačným trojsklom. Obvodový plášť zateplila miestna firma 18 cm hrubým polystyrénom.
Obytná plocha sa zväčšila o ďalších 16 m2, lebo architekt navrhol vytvoriť z bývalého chlievika malý apartmán pre hostí s vlastným vchodom a kúpeľňou s WC. Kompletná revitalizácia objektu trvala necelých päť mesiacov. V dome je aj automatická práčka, satelitná televízia, wifi, lokálna rekuperácia… Varí sa na indukčnej platni.
Posledných päť rokov svojho života tu prežila Emina mamka, ktorá sa zhodou okolností narodila v tom istom roku, ako bol objekt postavený. Dnes slúži starý domček deťom, vnúčatám a návštevám. A zdá sa, že prichádza rad aj na niekdajšie úvahy o spálňach v podkroví. Pod strechou sa totiž nachádzajú zaujímavé priestory klasickej povaly. Schody sú hotové. Stačí už len doplniť tepelnú izoláciu medzi krokvy, sadrokartónové podhľady a tri až štyri strešné okná s výhľadom na okolité hory. Bývalá pustnúca zrúcanina skrátka žije nový život. Stáva sa miestom stretnutí všetkých generácií v rodine i priateľov.
Pohnú sa trochu staré ľady?
Niektorí predstavitelia Združenia miest a obcí Slovenska (ZMOS) sa na výber zvýšenej dane z dôvodu chátrania nepozerajú príliš optimisticky. O tom, aká je v tejto oblasti vymožiteľnosť práva, asi vedia svoje. Hovorca ZMOS-u Michal Kaliňák vraví, že ak firmy vlastniace chátrajúcu budovu vykazujú ekonomickú činnosť, je možné, že bude o čom rokovať, ale ak ide o firmy, ktoré už prestali vykazovať činnosť, je ťažké povedať, či a kto uvedenú daň zaplatí.
Vedeli ste?
Povinnosť starať sa o nehnuteľnosť ukladá každému majiteľovi priamo platná legislatíva – stavebný aj bytový zákon. Vlastník je povinný udržiavať svoj dom (rovnako aj byt) v dobrom stave, tak aby nedochádzalo k jeho znehodnoteniu, dokonca ani k ohrozeniu vzhľadu a aby sa čo najviac predĺžila jeho užívateľnosť. Ani práve neobývaná stavba nesmie ohrozovať ľudí či okolie. Majiteľom nových nehnuteľností ukladá povinnosť starať sa o svoj dom priamo kolaudačné rozhodnutie.
Aj tu platí, že všetko je o nastavení spoločenskej klímy. O postoji verejnosti k trvalým hodnotám vrátane domov a budov, ktoré sa rozpadávajú pred naším zrakom. Ceny nehnuteľností v poslednom období vyleteli prudko nahor. Domy bez gazdov, zanedbané staré domy majú omnoho nižšiu cenu a môžu byť ideálnou príležitosťou pre všetkých, ktorým nie je cudzie vyhrnúť si rukávy a urobiť niečo pre naplnenie svojich snov o bývaní. Ako Ema s Leom. Obyvatelia okolitých domov nešetria uznaním pri pohľade na dielo, ktoré vytvorili. Kedysi rozpadávajúca sa chatrč je už domom s kvitnúcimi muškátmi v oknách, pri ktorom sa každú chvíľu niekto pristaví, prípadne si spraví fotografiu.
Na Slovensku je veľa domov, ktoré by sa znova rady stali domovom – možno mladej rodiny, ktorá nezvládne kúpu nového bytu v centre mesta. Dali by ste im šancu?
